Vermietung und Steuern

Für pauschalierte Landwirte stellt sich oft die Frage, in welcher Form Einnahmen aus der Vermietung von Wohnräumen zu versteuern sind. Es gibt verschiedene Ausprägungsformen der Vermietung auf landwirtschaftlichen Betrieben: bäuerliche Zimmervermietung (Privatzimmervermietung), Ferienwohnungs-/Appartementvermietung, Dauervermietung. Je nach Ausprägung, haben diese Tätigkeiten unterschiedliche steuerrechtliche Folgen. Zur Gänze abpauschaliert wie die Einnahmen aus der Urproduktion sind Mieteinnahmen aber nicht.

Unter der bäuerlichen Zimmervermietung ist aus steuerrechtlicher Sicht das kurzfristige Vermieten von Unterkünften und die Verabreichung eines Frühstückes zu verstehen, sofern nicht mehr als zehn Betten vorhanden sind. Erfolgt diese Privatzimmervermietung im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes, handelt es sich um eine landwirtschaftliche Nebentätigkeit. Der Gewinn aus dieser Tätigkeit ist aber nicht mit dem Gewinngrundbetrag (Einheitswert mal Gewinnprozentsatz von 42%) erfasst, sondern mittels Einnahmen-/Ausgabenrechnung nachzuweisen. Zu beachten ist, dass Bareinnahmen aus der Zimmervermietung mittels Registrierkasse zu erfassen sind, wenn bestimmte Grenzen überschritten werden (7.500 Euro netto Barumsatz und 15.000 Euro netto Gesamtumsatz jeweils pro Jahr). Anstatt der tatsächlichen Ausgaben steht eine Ausgabenpauschale von 50% der Einnahmen zu. Die Zurechnung (Wer muss die Einnahmen versteuern?) erfolgt beim Bewirtschafter des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, sofern keine anderslautenden Regelungen (z.B. im Pachtvertrag) getroffen wurden. Werden mehr als zehn Betten (Zimmer mit Frühstück) vermietet, liegt ein steuerlicher Gewerbebetrieb vor.

Werden im Rahmen der kurzfristigen Vermietung an wechselnde Gäste keine Nebenleistungen wie Frühstück und das tägliche Reinigen der Zimmer angeboten, werden aus steuerrechtlicher Sicht Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. In diesem Fall ist ebenfalls eine Einnahmen-/Ausgabenrechnung zu erstellen. Falls auf den Nachweis der tatsächlichen Ausgaben verzichtet wird, bestehen keine Bedenken, die Ausgaben mit 30% der Einnahmen zu schätzen. Wird die Vermietung nicht vom Eigentümer des Gebäudes betrieben, können die Werbungskosten mit zehn Prozent der Einnahmen angesetzt werden. Zu beachten ist zudem, dass die Einnahmen ab einem Nettojahresumsatz von 30.000 Euro der Umsatzsteuer unterliegen. Seit 1. Mai 2016 unterliegen diese Umsätze aus der Beherbergung bei Überschreiten der Kleinunternehmergrenze einer Umsatzsteuer von 13%. Im Regierungsübereinkommen der aktuellen Regierung wird die Absenkung auf 10% für Beherbergungsumsätze angekündigt. Bei einer Vermietung von mehr als fünf Appartements mit Kochgelegenheiten an wechselnde Mieter geht das Finanzamt von Einkünften aus Gewerbebetrieb aus.

Werden Räumlichkeiten oder Gebäudeteile (Wohnungen, Freizeitwohnsitze, Almhütten oder Asten) dauerhaft vermietet, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Eine Zuordnung von Mieteinnahmen zu den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft ist dann vorstellbar, wenn weiterhin eine landwirtschaftliche Nutzung der Gebäude erfolgt. Ein Bespiel dafür ist die Vermietung einer Unterkunft für das Almpersonal in den Wintermonaten. Der Überschuss (=Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) ist mittels Einnahmen-/Ausgabenrechnung zu berechnen. Wobei die Werbungskosten (=Ausgaben) belegmäßig nachgewiesen werden müssen. Bei einer Dauervermietung steht nach Meinung der Finanzverwaltung keine Ausgabenpauschale zu. Als Werbungskosten kommen alle Ausgaben in Frage, die der Erzielung von Einkünften dienen. Anschaffungs- und Herstellungskosten von Gebäuden werden im Wege der Abschreibung auf die Nutzungsdauer aufgeteilt. Daneben kommen Ausgaben für die Instandhaltung und Instandsetzung, Versicherungsprämien, Schuldzinsen, Rechtsberatungsaufwand, Grundsteuer, etc. als gewinnmindernde Kosten in Frage.

Verbleibt nach Abzug der Werbungskosten ein Überschuss, ist zu prüfen, ob unter Einbeziehung aller übrigen Einkünfte (aus Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb, Lohn bzw. Pension und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, etc.) des Steuerpflichtigen das jährliche Gesamteinkommen 11.000 Euro übersteigt. In diesen Fällen ist eine Einkommensteuererklärung beim Wohnsitzfinanzamt abzugeben. Wer unselbstständige Einkünfte (Lohn, Pension, Rente) erhält und mit diesen die Grenze von 11.000 Euro steuerpflichtigem Einkommen überschreitet, kann bis zum einem jährlichen Betrag von 730 Euro zusätzliche Einkünfte erzielen, ohne dass diese Einkünfte berücksichtigt werden müssen.